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Les obligations imposées par la loi Alur

Les obligations imposées par la loi Alur

La Loi Alur a pour but d’améliorer le fonctionnement des copropriétés et de clarifier le fonctionnement entre les copropriétaires, les syndic et les locataires.

Normaliser la facturation des syndics et leurs contrats
En vigueur, voir le décret du 28 mars 2015

Le décret du 28 Mars 2015 établit un modèle de contrat de syndic de copropriété auquel les syndics de copropriété doivent se conformer pour l’établissement des contrats qui les lient aux copropriétés. Ce décret fixe en outre deux types de rémunération pour les syndics : un forfait annuel pour les prestations au titre de leur mission (gestion administrative, technique, financière et comptable) et une rémunération complémentaire pour des prestations particulières listées dans le décret comme les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant ou l’organisation d’assemblées générales supplémentaires. Aucune autre prestation ne peut être facturée en dehors de ces deux types de rémunération.

Plafonner le coût de l’état daté délivré par le syndic et les honoraires perçus par lui au titre du recouvrement d’une créance
Entrée en vigueur : 2ème semestre 2016

La loi ALUR prévoit le plafonnement du coût de l’état daté facturé par le syndic de copropriété. Les plafonds doivent être déterminés par décret. Un état daté est un document établi lors d’une vente et facturé par le syndic au copropriétaire permettant d’informer l’acquéreur des créances et dettes du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Le plafonnement concerne également les honoraires facturés par le syndic de copropriété comme les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Permettre aux copropriétaires et aux occupants un meilleur accès aux informations de la copropriété
En vigueur

À compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel doit proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots (sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi) avec un accès différencié selon que le copropriétaire internaute sera membre du conseil syndical ou non. Par ailleurs, la loi Alur prévoit la dématérialisation de l’envoi des convocations et procès-verbaux d’assemblées générales, ainsi que des mises en demeure. Cette dernière disposition est en attente d’un décret d’application.

D’autre part, les copropriétaires ont la possibilité, avant chaque assemblée générale, de consulter auprès du syndic tous les justificatifs des dépenses réalisées pour administrer l’immeuble et en assurer la conservation et l’entretien.
Enfin, les syndics ont un délai de trois mois après l’assemblée générale pour communiquer aux occupants les décisions prises concernant leur immeuble (budget, travaux, vie commune, etc.). Ils peuvent adresser ces informations par courrier ou bien assurer un affichage dans les parties communes pendant un mois.
Décret du 30 décembre 2015 : pièces justificatives des charges de copropriété
Décret du 15 décembre 2015 : information de l’ensemble des occupants d’immeuble

Rendre obligatoire l’ouverture d’un compte séparé
En vigueur depuis le 24 mars 2015

La loi Alur rend l’ouverture d’un compte séparé obligatoire pour chaque copropriété. Cette disposition s’applique à partir de la date de renouvellement des mandats de syndics en cours. Pour les petites copropriétés de moins de 15 lots une dérogation demeure possible.

Rendre obligatoire l’assurance responsabilité civile pour les copropriétaires et les syndics
En vigueur : décret n°2015-518 du 11 mai 2015

L’assurance responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats. Si votre assurance refuse de vous assurer, vous pouvez contacter le bureau central tarificateur (BCT) qui pourra l’y contraindre.

Réaliser un diagnostic complet de la copropriété
Entrée en vigueur : 3e trimestre 2016

Un tiers indépendant dont les qualifications seront définies par décret devra réaliser un diagnostic complet de la copropriété. Le même décret détaillera la manière dont sera incorporé ce diagnostic dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les charges.

Rendre obligatoire un fonds travaux
Entrée en vigueur : 1er janvier 2017

Un fonds travaux devient obligatoire afin de faciliter l’entretien et l’amélioration des bâtiments. Les copropriétés de moins de dix lots sont exemptées de cette mesure. Les copropriétaires provisionnent en amont les sommes nécessaires au financement des travaux. Les charges sont étalées dans le temps, ce qui facilite la réalisation de travaux tels que la rénovation énergétique, la réfection des toitures, le renouvellement des équipements de chauffage collectif, etc. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5% du budget annuel de la copropriété. Ces sommes sont attachées aux lots et ne peuvent pas être remboursées par l’acquéreur en cas de vente du bien immobilier.

Ce fonds fait l’objet d’un compte bancaire séparé que le syndic doit ouvrir dans le même établissement bancaire que le compte séparé du syndicat des copropriétaires.

Immatriculer les copropriétés
Entrée en vigueur :1er semestre 2016

Les copropriétés seront référencées et immatriculées dans un registre à partir de 2017. Un décret doit définir les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.

Le registre devrait être prêt avant fin 2016 et sera suivi par une immatriculation étalée dans le temps : d’ici fin 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots et les copropriétés nouvelles, d’ici fin 2017 pour celles comportant plus de 50 lots, et d’ici fin 2018 pour les autres.

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